Auslastung Ferienwohnung – Du träumst davon, dass Deine Ferienwohnung das ganze Jahr über ausgebucht ist? Eine Auslastung von 100% klingt verlockend, aber ist das wirklich der Heilige Gral der Ferienvermietung? Lass uns mal gemeinsam einen Blick darauf werfen, was es mit einer Voll-Auslastung auf sich hat und ob Du wirklich nach der 100 % Auslastung greifen solltest.
Stell Dir vor, Du schaust auf Deinen Buchungskalender und überlegst: „Wie kriege ich die Wohnung auch in der Nebensaison voll?“ Keine Sorge, Du bist nicht allein mit diesem Kopfzerbrechen. Die Auslastung einer Ferienwohnung ist für viele Vermieter ein heißes Eisen – besonders in den belegungsarmen Zeiten.
Aber was bedeutet eigentlich diese „volle Auslastung“? Ist es für jeden Vermieter erstrebenswert, 365 Tage im Jahr gebucht zu sein? Und welche Vor- und Nachteile bringt eine Rundum-die-Uhr-Vermietung mit sich? Lass uns zusammen anschauen, was realistisch ist, wie Du Deine Zahlen verbessern kannst und warum manchmal weniger tatsächlich mehr sein kann.
Also, lass uns gemeinsam herausfinden, ob 100% Auslastung wirklich der Traum aller Ferienwohnungsbesitzer sein sollte oder ob es vielleicht sogar klüger ist, ab und zu mal durchzuatmen – für Dich und Deine Wohnung.
Die durchschnittliche Auslastungsraten im Überblick
Was ist eigentlich „normal“ bei der Auslastung einer Ferienwohnung?
Meine Meinung: Es gibt kein Patentrezept, aber ein paar interessante Trends.
Wenn wir Google nach den Auslastungszahlen fragen, gibt es viele Suchergebnisse, meist veraltet. Zahlen von vor Coronazeiten und meist haben sie mit den echten Zahlen von Ferienwohnungsvermietern recht wenig zu tun. Viele Vermieter müssen keine monatliche Meldung an das statistische Meldeamt über ihre Belegungszahlen geben, somit kann es auch kaum aktuelle verlässliche und einfach zu findende geben.
Ein genaueren Hinweis können immerhin unsere örtlichen Tourist-Infos geben.
Oder wir unterhalten uns mit Mitbewerbern. Die Antworten schwanken zwischen „In letzten Jahr liefs mit 300 Tagen schlecht …“ und „Bei mir sind’s nicht mal 100…“.
Mitbewerber aus beliebten Urlaubsgegenden scheinen es mit der Vermietung einfacher zu haben. Berge und das Meer haben die Nase vorn, oder? Kein Wunder, schließlich suchen die meisten Urlauber entweder Strand oder Gipfel.
Aber halt! Bevor Du jetzt Deine Koffer packst und auf Sylt oder in Garmisch eine Ferienwohnung kaufen möchtest: Die Auslastung ist nicht alles. In beliebten Regionen ist in der Regel auch die Konkurrenz größer. Viel größer!
Apropos Konkurrenz: Wie sieht’s denn mit der Auslastung in Hotels aus? Die haben im EU-Durchschnitt eine Bettenauslastung von 49%. Das ist sehr weit entfernt von 100% … wenn die Zahlen stimmen 😉
Was bedeuten das nun für Dich? Es gibt viele Faktoren, die die Auslastung beeinflussen. Und genau darüber sprechen wir jetzt …
Faktoren, die die Auslastung beeinflussen
Du fragst Dich vielleicht: „Warum ist meine Ferienwohnung nicht das ganze Jahr ausgebucht, während andere ständig ausgebucht sind?“ Funfact, Du kennst nicht ihre Zahlen. Frag nach und dann sortiert sich diese super Auslastung oft ganz schnell bei Dir ein in „Ja, klar, über den Preis ….“
Es geht aber durchaus auch anders! Lass uns mal einen Blick hinter die Kulissen werfen und die Faktoren unter die Lupe nehmen, die Deine Auslastung beeinflussen.
Lage, Lage, Lage!
Du kennst den alten Immobilien-Spruch, oder? Er gilt auch für Ferienwohnungen. Deine Wohnung hat Meerblick? Jackpot! Dein Appartement „jwd“ ist 30 km vom nächsten Supermarkt entfernt? Naja, da kann es schon schwieriger werden. Aber keine Sorge, auch für abgelegene Perlen gibt’s Liebhaber – Du musst sie nur finden!
Saisonalität - Der ewige Tanz mit dem Wetter
Die Ostsee im August? Ausgebucht! Die Ostsee im November? Totentanz. Die Saisonalität ist der Fluch und Segen der Ferienvermietung.
Jede Saison hat ihre Eigenheiten. Deine Ziele sollten das widerspiegeln.
Erstelle einen Jahresplan mit unterschiedlichen Zielen für Hoch-, Neben- und Winterzeit. In der Hochsaison kannst Du auf hohe Auslastung setzen, in der Nebensaison vielleicht eher auf Langzeitmieter oder spezielle Angebote.
Preis-Leistungs-Verhältnis - Die Kunst der Balance
Zu teuer? Keine Buchungen. Zu billig? Kein Profit. Schlimmstenfalls musst Du Geld dazu legen. Der perfekte Preis ist wie der heilige Gral – schwer zu finden, aber wenn Du ihn hast, ist er Gold wert. Beobachte Deine Konkurrenz, aber verkaufe Dich nicht unter Wert! Deine Kalkulation ist also eine wichtige Grundlage für Deine Vermietung.
Online-Präsenz - Sei da, wo Deine Gäste suchen
In Zeiten von Booking.com, Airbnb & Co. ist Deine Online-Sichtbarkeit entscheidend. Tolle Fotos, aussagekräftige Beschreibungen und – ganz wichtig – aktuelle Verfügbarkeiten, sprich Belegungskalender, können Deine Auslastung in die Höhe schnellen lassen.
Bewertungen - Das digitale Goldstück
Gute Bewertungen sind wie ein Magnet für neue Gäste. Schlechte Bewertungen? Nun ja, lass uns hoffen, dass Du keine hast. Aber falls doch: Reagiere professionell und lerne daraus. Jede Kritik ist eine Chance zur Verbesserung! Sagt zumindest Google zu den Google-Bewertungen. Aber das ist schon wieder ein anderes Thema.
Ausstattung und Service - Die kleinen Extras machen den Unterschied
Eine Kaffeemaschine ist nett. Eine Nespresso-Maschine mit einer Auswahl an Kapseln? Das ist der Stoff, aus dem Träume gemacht sind! Überrasche Deine Gäste mit kleinen Extras, die große Wirkung haben. Vergiss dabei aber nicht Deine Kalkulation!
Mindestaufenthaltsdauer - Flexibilität ist Trumpf
Bestehst Du auf 7 Tage Mindestaufenthalt? Das könnte Dir Buchungen kosten. Viele Gäste suchen nach Kurztrips. Sei flexibel, und Du wirst belohnt!
Marketing - Erzähle Deine Geschichte
Jede Ferienwohnung hat eine Geschichte. Vielleicht war Deine mal ein altes Fischerhäuschen? Oder sie bietet den besten Blick auf den Sonnenuntergang? Finde Dein Alleinstellungsmerkmal und trommle dafür! Bestenfalls ist Dein Alleinstellungsmerkmal etwas, was Dein Gast sofort in ein schönes Urlaubsgefühl hineinzieht.
Nimm Dir einen Faktor nach dem anderen vor und optimiere stetig. Rom wurde auch nicht an einem Tag erbaut, und Deine perfekt ausgelastete Ferienwohnung auch nicht.
Apropos volle Auslastung – ist das überhaupt erstrebenswert?
Vorteile maximaler Auslastung
Stell Dir vor, Dein Buchungskalender sieht aus wie ein Tetris-Spiel kurz vor dem Game Over – voll bis zum Rand. Klingt erstmal traumhaft, oder? Lass uns die Vorteile einer maximalen Auslastung unter die Lupe nehmen.
Ka-Ching! Der Geldbeutel wird dicker
Klar, das Offensichtlichste zuerst: Eine Ferienwohnung, die rund um die Uhr gebucht ist, spült ordentlich Geld in die Kasse. Mehr Gäste = mehr Einnahmen. So einfach ist Mathe. Mit einer Auslastung von 100% maximierst Du Deinen Umsatz! Ich betone „Umsatz“!
Planungssicherheit - Dein neuer bester Freund
Mit einem vollen Buchungskalender weißt Du genau, was auf Dich zukommt. Du kannst Deine Ausgaben besser planen, Reinigungskräfte langfristig buchen und vielleicht sogar günstigere Tarife für regelmäßige Services aushandeln. Planungssicherheit ist beruhigend.
Weniger Leerlauf, weniger Sorgen
Eine leerstehende Ferienwohnung ist schnell ein Klotz am Bein. Sie kostet auch im Leerstand Geld und irgendjemand sollte regelmäßig in das gute Stück reinschauen. Warum? Das gucken wir uns in einem weiteren Artikel an. Bei maximaler Auslastung musst Du Dir jedenfalls keine Gedanken um ungenutzte Zeiten machen.
Stammgäste - Dein persönlicher Fanclub
Bei hoher Auslastung steigt die Chance, dass neue Gäste zu Stammgästen werden. Und Stammgäste sind wie Gold – wertvoll und selten. Sie buchen direkt, empfehlen Dich weiter und kommen Jahr für Jahr wieder. Das spart Dir nicht nur Marketingkosten, sondern fühlt sich auch einfach gut an.
Feedback-Flut für kontinuierliche Verbesserung
Mehr Gäste bedeuten mehr Feedback. Und auch wenn nicht jede Kritik angenehm ist, ist sie doch Gold wert. Du erfährst schnell, was gut läuft und wo Du nachbessern musst. So kannst Du Deine Ferienwohnung ständig optimieren und Dich von der Konkurrenz abheben.
Weniger Anlaufzeit, mehr Routine
Mit einer Dauerbelegung kommst Du in einen Flow. Deine Abläufe werden effizienter, Du weißt genau, was zu tun ist, und Dein Team (falls Du eines hast) wird zu einer gut geölten Maschine. Das spart Zeit und Nerven – und Zeit ist bekanntlich auch Geld.
Puh, das klingt alles ziemlich verlockend, oder? Eine 100%ige Auslastung scheint der heilige Gral der Ferienvermietung zu sein.
Die Sonnenseite: Vorteile nochmal kompakt
- Maximaler Umsatz: Dein Konto freut sich über einen stetigen Geldfluss.
- Planungssicherheit: Du weißt genau, was auf Dich zukommt.
- Effizienz: Deine Abläufe werden zu einer gut geölten Maschine.
- Besseres Ranking: Deine Sichtbarkeit auf Buchungsplattformen steigt.
- Mehr Feedback: Du kannst Dich ständig verbessern.
Potenzielle Nachteile zu hoher Auslastung
Alles hat seine Schattenseiten, selbst der vermeintliche Jackpot einer Vollauslastung. Lass uns also bitte auch die potenziellen Fallstricke einer zu hohen Auslastung unter die Lupe nehmen.
Der Stress-Faktor: Wenn Urlaub zum Dauerjob wird
Stell Dir vor, Du bist in einer Endlosschleife gefangen: Gäste abreisen, putzen, Gäste anreisen, wiederholen. Klingt nach einem Hamsterrad, oder? Eine zu hohe Auslastung kann schnell zum Stressfaktor werden. Gerade wenn die Vermietung neben dem Vollzeitjob läuft. Du bist ständig auf Abruf, hast kaum Zeit zum Durchatmen. Dein Privatleben? Das wird zum Luxusgut.
Die Abnutzungs-Falle: Wenn Deine Ferienwohnung in die Jahre kommt
Deine Ferienwohnung ist kein Jungbrunnen. Je mehr sie genutzt wird, desto schneller altert sie. Bei Dauernutzung werden Möbel, Böden und Geräte schneller verschleißen. Und Hand aufs Herz: Wann hattest Du das letzte Mal Zeit für eine gründliche Renovierung? Genau, zwischen Tür und Angel geht das nicht.
Der Qualitäts-Drahtseilakt: Wenn Quantität die Qualität verdrängt
In der Hektik zwischen den Gästen kann schon mal was übersehen werden. Ein Haar im Abfluss hier, ein fleckiges Handtuch da. Kleine Details, die aber den Unterschied zwischen einer guten und einer herausragenden Bewertung ausmachen können. Qualität braucht Zeit – und die hast Du bei Vollauslastung oft zu lange nicht.
Das Flexibilitäts-Dilemma: Wenn der Kalender Dich einengt
Ein voller Buchungskalender klingt toll, bis Du Anfragen für längere Aufenthaltsdauern bekommst. Oder bis Deine Lieblings-Stammgäste buchen wollen, aber keinen freien Slot finden. Flexibilität ist ein kostbares Gut in der Ferienvermietung – und bei 100% Auslastung praktisch nicht vorhanden.
Die Preis-Zwickmühle: Wenn Du Geld auf dem Tisch liegen lässt
Paradox, aber wahr: Eine zu hohe Auslastung kann Dich Geld kosten. Wie das? Nun, wenn Dein viele Kalender Monate oder gar Jahre im Voraus voll ist, kannst Du nicht auf Preissteigerungen, wie zum Beispiel unvorhergesehene Preissteigerungen, reagieren. Von den Energiepreissprüngen der letzten Jahre will ich an dieser Stelle erst gar nicht anfangen zu schreiben.
Der Wartungs-Stau: Wenn notwendige Arbeiten auf der Strecke bleiben
Eine Ferienwohnung braucht Pflege. Regelmäßige Wartung, gelegentliche Reparaturen, vielleicht sogar mal eine größere Renovierung. Aber wann soll das passieren, wenn ständig Gäste da sind? Aufgeschobene Wartung kann langfristig zu größeren (und teureren) Problemen führen.
Das Burnout-Risiko: Wenn die Freude an der Vermietung flöten geht
Ferienvermietung sollte Spaß machen, oder? Aber wenn Du ständig im Stress bist, kann die Freude schnell verloren gehen. Burnout ist ein reales Risiko, nicht nur für Dich, sondern auch für eventuelle Mitarbeiter. Und ein ausgebrannter Vermieter ist selten ein guter Gastgeber.
Die Schattenseite: Potenzielle Nachteile zusammengefasst
- Burnout-Gefahr: Non-Stopp-Vermietung kann Dich und Dein Team auslaugen. Denk dran, auch Du brauchst mal eine Pause!
- Abnutzung der Immobilie: Ständige Nutzung bedeutet mehr Verschleiß. Deine Ferienwohnung könnte schneller altern als Du.
- Preisgestaltung: Du könntest Geld auf dem Tisch liegen lassen. Bei hoher Nachfrage könntest Du die Preise erhöhen, aber Dein Kalender ist ja schon voll.
- Stammgäste aussperren: Deine treuen Stammgäste finden keinen Platz mehr? Das könnte langfristig nach hinten losgehen.
Der goldene Mittelweg?
Wie so oft im Leben, liegt die Wahrheit wahrscheinlich irgendwo in der Mitte.
Am Ende des Tages musst Du für Dich entscheiden, was für Dich und Deine Situation und dein Ferienangebot am besten passt. Vielleicht bist Du der Typ, der auf Volllast fährt und die Herausforderungen liebt. Oder Du bevorzugst einen entspannteren Ansatz mit mehr Pufferzeit.
Eines ist sicher: Es gibt nicht die eine perfekte Lösung für alle. Experimentiere, finde Deinen Rhythmus und vor allem: Hab Spaß dabei! Denn wenn Du Spaß an der Vermietung hast, spüren das auch Deine Gäste.
Die ideale Auslastung finden: Balance zwischen Profit und Nachhaltigkeit
Wie findest Du nun die perfekte Balance für Deine Ferienwohnung? Es ist wie beim Surfen – Du musst die richtige Welle erwischen und im Gleichgewicht bleiben.
Versuche, in der Hochsaison voll ausgelastet zu sein, aber plane in der Nebensaison bewusst Lücken ein. Diese Zeit kannst Du für Wartung, Renovierung oder einfach zum Durchatmen nutzen.
Flexibilität ist Trumpf
- Reagiere, wenn Du schon sehr lange in der Zukunft ausgebucht bist
- Experimentiere mit unterschiedlichen Mindestaufenthaltsdauern.
- Sei offen für Langzeitmieter in der Nebensaison.
- Finde Dein Alleinstellungsmerkmal
- Höre auf Dein Gästefeedback
Qualität vor Quantität
Denk dran: Nicht jede Buchung ist eine gute Buchung. Konzentriere Dich darauf, die richtigen Gäste anzuziehen. Das sind oft diejenigen, die:
- Deinen Ort und Deine Wohnung wirklich zu schätzen wissen.
- Bereit sind, einen fairen Preis zu zahlen.
- Potenziell zu Stammgästen werden könnten.
Investiere in gutes Marketing. Qualität zieht Qualität an.
Der Wartungs-Rhythmus
Plane feste Zeitfenster für Wartung und Renovierung ein. Das könnte bedeuten:
- Einmal im Jahr ein Zeitfenster für größere Arbeiten einplanen.
- Nach jeder Hochsaison ein paar Tage für gründliche Reinigung und kleine Reparaturen einplanen.
Führe ein Wartungstagebuch. So behältst Du den Überblick und kannst Kosten besser planen.
Die Work-Life-Balance
Gerade wenn die Ferienvermietung bei Dir neben dem Hauptjob läuft: Vergiss nicht, Du bist auch nur ein Mensch! Eine ausgewogene Auslastung sollte Dir erlauben:
- Regelmäßige Pausen einzulegen.
- Zeit für Deine Familie und Hobbys zu haben.
- Die Freude an der Vermietung zu behalten.
Setze Dir klare Grenzen. Zum Beispiel: Keine Gästekommunikation nach 21 Uhr oder ein fester freier Tag pro Woche.
Die Finanz-Formel
Letztendlich geht’s ums Geld, oder? Aber Vorsicht, mehr Buchungen bedeuten nicht automatisch mehr Profit. Berechne:
- Wie viele Buchungen brauchst Du, um Deine Kosten zu decken?
- Gibt es einen Punkt, ab dem sich zusätzliche Buchungen nicht mehr lohnen (Stichpunkt Steuer)?
Führe ein detailliertes Einnahmen- und Ausgabenbuch. So siehst Du schnell, wo Dein optimaler Auslastungspunkt liegt.
Das Feedback-Barometer
Deine Gästebewertungen sind ein Goldschatz an Informationen. Achte auf:
- Wiederkehrende Themen in den Bewertungen.
- Veränderungen in der Bewertungsqualität bei höherer Auslastung.
Erstelle Deine persönliche Feedback-Schleife. Nutze das Gästefeedback aktiv, um Dein Angebot ständig zu verbessern.
Du musst nicht alles auf einmal umsetzen. Die perfekte Balance zu finden ist ein Prozess. Experimentiere, beobachte und passe an. Mit der Zeit wirst Du ein Gefühl dafür entwickeln, was für Dich und Deine Ferienwohnung am besten funktioniert.
Denk dran: Es geht nicht darum, die höchstmögliche Auslastung zu erreichen, sondern die für Dich optimale. Eine Auslastung, die Dir erlaubt, profitabel zu sein, Qualität zu liefern und dabei noch Spaß an der Sache zu haben. Das ist der wahre Jackpot in der Ferienvermietung!
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Auslastung Ferienwohnung - Meine Erfahrungen mit der Vollauslastung
Natürlich habe auch ich den Traum von der Vollauslastung geträumt … und gelebt, 2 Jahre lang.
Ich hatte mir also eine Zielgruppe ausgesucht, Angler, dazu einen kleinen Angelreisenanbieter und habe so meine Nebensaison, sprich Winter und Frühjahr gefüllt. 2 Jahre Anlaufzeit habe sich für mich noch ganz positiv dargestellt. Nach dem 2. Jahr Voll-Auslastung war ich jedoch sehr froh, dass das immer kurzfristige Verträge waren und ich schlicht mit einer simplen Preiserhöhung für diese Zielgruppe bzw. dem Anbieter nicht mehr interessant genug war.
Was war passiert:
Durch die vielen kurzfristigen Buchungen war die Nebensaison für uns aufregender, anstrengender als die Hauptsaison mit ihren längeren Vermietungszeiten,
Merke, die versprochene Planungssicherheit ist bei Vollauslastung also auch nicht garantiert.
Die Wohnungsabnutzung war, bedingt durch die Gruppenbuchungen, enorm bzw. hat meine Ausstattung einfach nicht zu der Zielgruppe gepasst. Nur ein Beispiel, gefliester Boden ist für diese Zielgruppe viel besser geeignet als der bei uns vorhandenen Teppichboden.
Merke, such Dir die für Dein Angebot passende Zielgruppe aus.
Die Verbräuche von Heizung und Wasser waren erschreckend hoch und damit auch die Kosten. Und das obwohl ich meine Vollzeitvermietung 2013-2015 „gelebt“ habe, als die Energiepreise durchaus günstiger waren als heute.
Merke, ohne eine handfeste Kalkulation legst Du hier ganz schnell Geld drauf anstelle Geld zu verdienen.
Für die Heizungsverbräuche wäre nur die Lösung gewesen, die Heizung über den Tag abzusenken. So, wie das zum Teil in Skigebieten gemacht wird. Das funktioniert für uns leider nicht, dass wir selbst im Haus arbeiten. Am Schreibtisch. Eine Heizungsabsenkung wäre also nicht in Frage gekommen.
Der Kassensturz in der Buchhaltung hat immerhin, mit all den Mehrverbräuchen und Abnutzungen, eine schwarze Null ergeben. Mein privater Kassensturz hat mir klar gemacht, dass mir eindeutig die sonst übliche Nebensaison-Erholungsphase gefehlt hat.
Nebenbei, die Energiepreissprünge der letzten Jahre hätten mein Angebot für die Anglerzielgruppe sowieso uninteressant gemacht.
Merke, Du hast (D)eine Zielgruppe gefunden? Schön! Halte immer Ausschau nach weiteren.
