Die Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb ist in den letzten Jahren zu einem boomenden Geschäftszweig geworden. Allerdings haben die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die touristischen Hotspots in vielen europäischen Städten zu Kontroversen geführt. Um diese Probleme anzugehen, hat die Europäische Union über die EU-Verordnung Ferienwohnungen Regeln eingeführt, um die Vermietung von Ferienwohnungen über Plattformen wie Airbnb zu regulieren. Hier bekommst Du einen Überblick über diese Regeln und ihre Auswirkungen auf beliebte Reiseziele in Europa diskutieren.
Airbnb und die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
Das Geschäftsmodell von Airbnb hat sich seit seiner Gründung im Jahr 2008 stark entwickelt. Was einst als Möglichkeit begann, einzelne Zimmer in Wohnungen zu vermieten und Reisenden authentische Erfahrungen zu bieten, hat sich zu einem profitablen Geschäftszweig für viele Immobilienbesitzer entwickelt. Dies hat jedoch zu einer Verschärfung der Wohnungsnot in vielen Städten geführt, da Wohnungen häufig ausschließlich für kurzfristige Vermietungen über Airbnb gekauft oder angemietet werden. Dies hat den Unmut der Städte hervorgerufen und zur Einführung strengerer Regeln geführt.
Die EU-Verordnung Ferienwohnungen zur Regulierung von Airbnb-Vermietungen
Die Europäischen Union verpflichtet Online-Plattformen wie Airbnb, Daten über gebuchte Übernachtungen mit den Kommunen zu teilen. Dadurch erhalten die Kommunen erstmals Einblick in die tatsächliche Anzahl der Übernachtungen und können Maßnahmen ergreifen, um eine rechtskonforme Vermietung sicherzustellen. Darüber hinaus verschärft die EU mitv der EU-Verordnung Ferienwohnungen die Regeln für Städte, die bereits Gesetze zur kurzfristigen Vermietung von ganzen (!) Wohnungen erlassen haben. Für diese sollen Airbnb-Anzeigen verboten und Verstöße werden mit Strafen geahndet werden.
Ein Vorreiter bei der Regulierung von Airbnb
Barcelona hat seit 2015 Maßnahmen ergriffen, um den Massentourismus einzudämmen und illegale Ferienwohnungen zu bekämpfen. Vermieter benötigen nun eine Lizenz der Stadt, um ihre Wohnungen in der Kurzzeitvermietung an Urlauber vermieten zu dürfen. Die Stadt ist zudem in verschiedene Zonen unterteilt, wobei im Zentrum keine neuen Lizenzen vergeben werden. Die Region Katalonien hat auch die Vermietung von Privatzimmern für weniger als 31 Tage verboten. Trotz dieser Maßnahmen gibt es Bedenken hinsichtlich der Durchsetzung
Die Situation in Deutschland
In Deutschland gibt es in Gemeinden & Städten ohne Wohnraumschutzgesetzt mittlerweile bei vielen Wohnungen Unstimmigkeiten zwischen Eigentümer und Ämtern. Oft wurde die Nutzung als FeWo oder Ferienhaus nicht offiziell & schriftlich beantragt und genehmigt. Zwar ist den Behörden in der Regel die Nutzung als Ferienunterkunft bekannt (Stichwort Kurkartenabrechnung), dadurch wurde aber kein rechtlich erlaubter Zustand erreicht. Gerade in touristischen Gegenden wie in Mecklenburg-Vorpommern wurde hier seitens der Ämter bereits vor Jahren angefangen „aufzuräumen“. und des Wettbewerbsvorteils illegaler Ferienwohnungen.
Hamburgs Regeln
In Hamburg ist die Vermietung entweder in genehmigten Ferienwohnungen, am Hauptwohnsitz für maximal 56 Tage im Jahr oder bei einer Vermietung von max 50% der Wohnfläche das ganze Jahr erlaubt.
Steuerliche Anreize und Nachbarschaftsbeteiligung
Portugal hat ebenfalls Maßnahmen ergriffen, um den Wohnungsmarkt vor den Auswirkungen der Kurzzeitvermietung zu schützen. In dicht besiedelten Regionen wie Lissabon oder der Algarve werden keine neuen Lizenzen für Ferienvermietungen mehr vergeben. Die Regierung gewährt Steuererleichterungen für die langfristige Vermietung von Ferienwohnungen und hat die Nachbarn stärker in den Entscheidungsprozess einbezogen. Beschweren sich zwei Drittel der Anwohner eines Mehrfamilienhauses gegen eine Ferienwohnung, kann die Stadt die Lizenz entziehen.
Portugal begrenzt die Kurzzeitvermietung weiter
Stell dir vor, mehr als ein Drittel aller kurzzeitig vermieteten Einheiten in Portugal stehen auf dem Spiel. Die portugiesische Regierung hat Maßnahmen ergriffen, die sich direkt auf den Ferienwohnungsmarkt auswirken könnten. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die aktuelle Immobilienkrise zu bekämpfen. In beliebten Städten wie Lissabon haben die Mietpreise bereits Rekordhöhen erreicht, sogar höher als in Mailand oder Berlin!
Jetzt standen Vermieter vor der Herausforderung, innerhalb von zwei Monaten Nachweise über die Nutzung ihrer Einheiten zu erbringen. Wer dies nicht tat, riskierte den Entzug seiner Lizenz. Die Frist für diese Nachweise wurde im Dezember 2023 sogar verlängert, weil die Website der Regierung unter dem Ansturm zusammenbrach.
Interessanterweise sind von den über 120.000 registrierten Kurzzeitvermietungen in Portugal etwa 45.000 in Gefahr, ihre Lizenz zu verlieren, weil sie keinen aktiven Vermietungsnachweis erbringen konnten. Besonders betroffen sind dabei Eigentümer, die im Ausland leben oder ältere Menschen, die Schwierigkeiten mit dem digitalen Prozess haben.
Im Ausland lebende Eigentümer war es schwerlich möglich, digital den Nachweis der ordnungsgemäßen Anmeldung beizubringen. Dafür war ein gültiger portugiesischer Personalausweis die Voraussetzung.
Begrenzung der Saisonvermietung und Zweitwohnsitzsteuer
Paris wiederum hat schon seit 2017 Maßnahmen ergriffen, um die Saisonvermietung einzuschränken und den Wohnungsmarkt zu schützen. Einwohner dürfen nur noch ihren Hauptwohnsitz für maximal 120 Tage im Jahr vermieten, während die Vermietung von Zweitwohnungen untersagt ist. Um diese Regelung zu umgehen, haben einige Besitzer von Zweitwohnungen diese langfristig an Studenten oder Arbeitnehmer vermietet. Dies hat zu Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit der Regulierung geführt.
Verbot der Kurzzeitvermietung in der Altstadt
Florenz hat ein Verbot für die Kurzzeitvermietung von privaten Wohnungen in der Altstadt eingeführt, um die Wohnkosten zu senken und den Wohnungsmangel anzugehen. Besitzer, die ihre Wohnungen langfristig vermieten möchten, werden mit Steuererleichterungen gelockt. Das Verbot gilt nicht rückwirkend, aber es gibt Anreize für den Wechsel zur Langzeitvermietung.
Die Rolle von den Vermietungsplattformen bei der Einhaltung der neuen Regeln
Vermittlungsplattform wie Booking und Airbnb sind dafür verantwortlich, sicherzustellen, dass Nutzer geltende Gesetze und Vorschriften einhalten. Mit den neuen EU-Regeln der EU-Verordnung Ferienwohnungen werden die Plattformen verpflichtet, Daten über gebuchte Übernachtungen mit den Kommunen zu teilen und Strafen für Verstöße zu zahlen. Es wird interessant sein zu sehen, wie diese neuen Anforderungen umgesetzt und wie effektiv die Durchsetzung sein wird.
Die Rolle der Städte bei der Festlegung ihrer eigenen Regeln
Mit den neuen EU-Regeln in der EU-Verordnung Ferienwohnungen erhalten die Städte mehr Kontrolle über die Regulierung von Airbnb-Vermietungen. Sie können ihre eigenen Gesetze erlassen und Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass die Vermietung von Ferienwohnungen im Einklang mit den lokalen Bedingungen steht. Dies ermöglicht es den Städten, auf spezifische Herausforderungen einzugehen und Lösungen zu finden, die ihren individuellen Bedürfnissen gerecht werden.
Fazit: Die Balance zwischen Regulierung und Nutzerfreundlichkeit finden
Die strengeren Regeln für Kurzzeitvermietungen in Europa sind ein Versuch, die negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die touristischen Hotspots einzudämmen. Während es wichtig ist, rechtskonforme Vermietungen zu fördern, ist es auch entscheidend, eine Balance zwischen Regulierung und Nutzerfreundlichkeit zu finden. Es bleibt abzuwarten, wie effektiv die neuen Regeln umgesetzt werden und ob sie tatsächlich dazu beitragen können, die Herausforderungen im Zusammenhang mit Online-Vermietungen und Touristischen Nutzungen zu lösen.
Bedenke, die unberechtigte Nutzung für die Kurzzeitvermietung ist jedoch nicht den großen Vermietungsplattformen anzulasten, meiner Meinung nach. Letztlich werden die Ferienunterkünfte auf den verschiedensten Wegen angeboten und was wir heute mit den Verboten erleben, ist eine regulierte Überspitzung, mit der Versäumnisse in der Vergangenheit kompensiert werden sollen.
Mich würde es leider auch nicht wundern, wenn über diesen Weg in Deutschland die „private“ Vermietung (steuerliche Abrechnung über VuV, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) immer weiter eingeschränkt werden und die Vermieter zu einer „gewerblichen“ Vermietung gezwungen werden.
Diese Entwicklungen sind ein klares Signal dafür, wie wichtig es ist, immer auf dem neuesten Stand zu bleiben und sich an die lokalen Vorschriften zu halten.
Als Fewostrategin für Ferienunterkünfte möchte ich Dich ermutigen, stets proaktiv zu sein und sicherzustellen, dass alle Deine Unterlagen und Lizenzen aktuell sind. Dies ist ein entscheidender Schritt, um langfristig erfolgreich zu sein.
Lass uns gemeinsam dafür sorgen, dass Deine Ferienunterkunft nicht nur heute, sondern auch in Zukunft erfolgreich ist!
